Chia sẻ kinh nghiệm – Hướng dẫn xây Căn hộ cho thuê hiệu quả tại Nha Trang

Trước khi mở một cơ sở kinh doanh căn hộ cho thuê tại Nha Trang, bạn phải hiểu rõ khách hàng của mình là ai, họ có thể trả bao nhiêu tiền để thuê căn hộ của bạn. Khách hàng và bạn bè sẽ trầm trồ vì căn hộ của bạn đẹp, nhưng họ sẽ luôn lựa chọn nơi nào hợp túi tiền và có nhiều tiện ích cho họ hơn.

Bài viết này là quan điểm cá nhân của tác giả, đã từng mua đất xây dựng nhà để chia phòng làm căn hộ cho thuê tại Nha Trang, và hiện đang kinh doanh trong lĩnh vực mua bán cho thuê căn hộ, tòa nhà căn hộ, căn hộ dịch vụ, khách sạn. Bài viết khá dài và rất chi tiết, bạn nên đọc kỹ nếu đang có ý định kinh doanh loại hình căn hộ cho thuê này ở Nha Trang hoặc muốn tìm một lối đi khác cho công việc đầu tư, kinh doanh hiện tại.

Nha Trang là thành phố du lịch đang phát triển rất nhanh, lượng người nước ngoài sinh sống và làm việc với thời gian định cư lâu từ vài tháng đến nhiều năm tăng trưởng khá ổn định. Xây nhà theo dạng căn hộ cho thuê là một hình thức đầu tư an toàn và hiệu quả, không chỉ cung cấp dòng tiền thụ động cao hơn lãi ngân hàng hàng tháng mà còn là sự bảo đảm trong việc tăng trưởng giá trị bất động sản. Tuy nhiên cần đầu tư đúng cách và xây dựng chính sách cho thuê hợp lý để luôn tối ưu được lợi nhuận.

Chọn phân khúc hợp lý – Mua đất phù hợp

Bắt đầu từ một miếng đất cho đến sản phẩm cuối cùng là một tòa nhà căn hộ cho thuê, có 3 dạng cơ bản là Đất hẻm trung tâm, Đất khu đô thị và Đất vùng ven. Bài viết sẽ tập trung về phần xây căn hộ cho thuê trong Khu đô thị bởi chi phí đầu tư không quá khổng lồ nhưng lợi nhuận thu lại cao, dễ chuyển đổi công năng sử dụng và sửa chữa nâng cấp, quản lý dễ dàng, không tốn chi phí vận hành, hệ sinh thái tốt, đậu đỗ xe và đi lại thoải mái, có vỉa hè, khách thuê rất nhiều.

Xây nhà trong Khu đô thị sẽ giúp thiết kế của bạn trở nên đơn giản và khoa học hơn: Căn hộ được chia làm 2 gian riêng biệt: bếp + tiếp khách, bên trong là phòng ngủ rồi đến ban công. Khách thuê luôn thích căn hộ có 2 gian riêng và có ban công.
Xây nhà trong Khu đô thị sẽ giúp thiết kế của bạn trở nên đơn giản và khoa học hơn: Căn hộ được chia làm 2 gian riêng biệt: bếp + tiếp khách, bên trong là phòng ngủ rồi đến ban công. Khách thuê luôn thích căn hộ có 2 gian riêng và có ban công.
  • Đất hẻm lớn trung tâm, các khu bàn cờ: Phân khúc này thường vấp phải sự cạnh tranh rất cao từ các khách sạn hoặc các tòa nhà căn hộ, chung cư lớn. Muốn lượng khách ổn định phải có dịch vụ tốt giống một khách sạn như giặt ủi, cho thuê xe, có nhân viên trực 24h và tất nhiên phải đầu tư cả những chi tiết nhỏ như nội thất chung, cảnh quan tòa nhà. Bù lại khách thuê cao cấp lịch sự và có ý thức. Giá đất từ 80 – 100 triệu/m2, mỗi phòng từ 25 – 35m2 thường có ban công, giá cho thuê 8 – 12 triệu /tháng.
  • Đất vùng ven: Bán kính khoảng 4 – 5km về trung tâm như các khu quanh Vĩnh Điềm Trung, Vĩnh Hải hoặc Bình Tân. Đây thực ra là sự nâng cấp của phòng trọ bình dân với mức giá thuê khoảng 3 – 3.5 triệu /tháng. Khách hàng tiềm năng của dạng căn hộ này là vợ chồng trẻ, công việc ổn định đang tích lũy tiền mua nhà hoặc một số gia đình cho thuê căn nhà chính lấy thu nhập và thuê ngược lại căn hộ giá rẻ để ở. Ưu điểm là thời gian thuê lâu, thường trên 6 tháng đến vài năm. Giá đất từ 15 – 20 triệu/m2, mỗi phòng từ 25 – 30m2 không nhất thiết phải có ban công.

Đất Khu đô thị: Khu đô thị cho thuê rất dễ lấy cảm tình của khách do đường lớn vỉa hè rộng, yên tĩnh thoải mái, riêng tư, đặc biệt mật độ xây dựng và cảnh quan thoáng hơn nhà đất phố nhiều. Đây là điều khách nước ngoài rất thích. Nha Trang có nhiều khu đô thị ở khắp nơi nhưng để cho thuê tối ưu thì nên chọn các dự án phía Tây Nha Trang.

Phía Bắc thường nhu cầu thuê sẽ bình dân do đa số dân cư là người lao động, giá thuê bắt buộc phải thấp hơn nên lợi nhuận sẽ không đáng kể với số tiền đầu tư. Một phần vì khách có tiền hơn thường sẽ chọn Mường Thanh Viễn Triều hoặc các tòa nhà căn hộ cao cấp, khách sạn lai căn hộ dày đặc trải dài từ Vĩnh Phước ra tận Vĩnh Hòa.

Phía Nam thường dành cho lượng khách hoặc cao cấp hẳn làm việc tại Vinpearl, An Viên, hoặc bình dân hẳn với các phòng trọ nhỏ đổ về phía cầu Bình Tân. Phía Tây tuy xa biển nhưng vẫn được tính là khu trung tâm, thời gian di chuyển đến các nơi khác trong thành phố nhanh và giá đất rẻ hơn hẳn 2 đầu Nam Bắc.

VCN Phước Hải là khu đô thị cao cấp nhất khu Tây, giá thuê trung bình 6 – 7 triệu /tháng /căn hộ nhưng Lê Hồng Phong 1 và 2 lại dễ kín khách vì giá thuê thấp hơn, từ 5 – 6 triệu /tháng. Chi phí đầu tư ban đầu cũng ít hơn đáng kể so với VCN vì giá đất Hà Quang chỉ từ 26 triệu /m2 trong khi trung bình VCN là trên 40 triệu. Mỹ Gia phải đi xa hơn, tối, buồn và bụi bặm hơn nên thường kén khách.

Phòng ngủ có cửa sổ trời và ban công sẽ rất dễ cho thuê, cũng như căn hộ sẽ sạch sẽ thoáng mát hơn nhiều
Phòng ngủ có cửa sổ trời và ban công sẽ rất dễ cho thuê, cũng như căn hộ sẽ sạch sẽ thoáng mát hơn nhiều. Ảnh thực tế.

Hình dáng đất như thế nào sẽ tối ưu được lợi nhuận?

Đây là điều ít ai để ý tới vì đa số mọi người thích diện tích xấp xỉ 100m2 (5m x 20m) khi quyết định mua đất khu đô thị. Tuy nhiên với tư cách người đã và đang kinh doanh dịch vụ này, cũng như đã từng tham khảo qua khá nhiều dạng căn hộ cho thuê khác thì tôi tin bạn nên chọn diện tích 75 – 85m2 hoặc 150 – 160m2.

Chắc chắn đã có nhiều người thành công với những khu đất khác rộng hơn hoặc nhỏ hơn, nhưng với xu hướng hiện tại thì 2 kiểu diện tích trên sẽ có nhiều ưu điểm. Bởi 1 căn hộ tiêu chuẩn chất lượng trung bình khá và dễ cho thuê nhất bây giờ luôn yêu cầu có 1 gian bếp + phòng khách, 1 phòng ngủ, 1 toilet và 1 ban công, diện tích từ 35 – 40m2.

Đặc điểm nhà Khu đô thị là cho phép bạn xây ban công vượt khỏi diện tích xây dựng (phía trước được đưa ra ngoài vỉa hè, phía sau được phủ trên phần lưu không. Như vậy bạn sẽ ăn gian thêm được 4 – 8m2 tùy chiều ngang nhà. Trừ cầu thang khoảng 8 – 10m2, diện tích 75 – 85m2 sẽ làm được 2 căn, 150 – 160m2 làm được 4 căn.

Tất cả các căn đều có ban công, 2 phòng riêng và 1 toilet, diện tích 35 – 40m2 /căn. Nếu chọn các diện tích lỡ cỡ nhưng lại thông dụng như 100m2, làm 3 căn 1 tầng thì diện tích từng căn quá nhỏ, mất thêm diện tích hành lang, căn giữa không có ban công.

Bạn hãy luôn ghi nhớ những thứ ghi điểm trong mắt khách thuê ngoài giá rẻ là có ban công, 2 phòng tách rời, giờ giấc thoải mái, chìa khóa riêng và có nhiều tiện ích. Vấn đề đẹp xấu không quá quan trọng đâu, sạch sẽ là được.

Thực tế nhà tôi ở khu đô thị Lê Hồng Phong 2, diện tích 81m2 ngang 4.5m, cộng cả ban công trước tổng được 85.5m2, trừ cầu thang 9m2 còn lại 76.5m2 chia 2 căn hộ, mỗi căn 38.25m2, thiết kế giống như đã miêu tả và mỗi căn đều có 1 ban công rất thoáng.

1 trệt 2 lầu chia được 5 căn, phần trước tầng trệt làm chỗ để xe. Mỗi căn cho thuê 1 tháng từ 5 – 5.5 triệu, khách nước ngoài lúc nào cũng chờ để được vào thuê. Tiền đầu tư đất ban đầu khoảng 1.5 tỷ (thời giá hiện tại lô này khoảng 3 tỷ), tiền xây dựng và hoàn thiện nội thất 1.9 tỷ, tổng là 3.4 tỷ. Doanh thu 1 tháng 25 – 28 triệu, 1 năm tối thiểu 300 triệu, tương đương 8.8% chưa kể giá trị Bất động sản gia tăng. Tiền khấu hao chưa đáng kể do khách Tây khá lịch sự, chi phí phát sinh họ tự trả.

Mức giá và cách xây dựng ‘dễ cho thuê’ nhất

Lưu ý là giá thuê để đạt công suất phòng 90 – 100% sẽ ở mức 5 – 5.5 triệu /tháng, nếu chủ nhà nhích lên đầu giá 6 triệu hoặc cao hơn sẽ vấp phải rất nhiều sự cạnh tranh. Vì vậy cũng không nên đầu tư quá đẹp để rồi ‘xót đồ’, chỉ nên đầu tư ở mức trung bình khá là ổn. Nếu bạn kết hợp để ở luôn thì phải cân nhắc kỹ, hoặc đưa phòng khách lên trên hoặc ra sau, hoặc chọn đất có mặt tiền lớn để chia 2 gian vì chắc chắn bạn sẽ mất 1 phần tầng trệt làm chỗ để xe khách thuê.

Mức giá xây dựng ở thời điểm này rơi vào khoảng 3.3 – 3.5 triệu /m2 hoàn thiện cơ bản. Hoàn thiện đẹp sẽ khoảng 5.5 – 6 triệu /m2, và xây căn hộ full nội thất sẽ chạm mức 8 triệu /m2.

Một mảnh đất lý tưởng trong Hà Quang II ngang 8 dài 20, được xây 3.5 tầng sẽ ‘sản xuất’ ra 4 căn hộ mỗi tầng, mỗi căn 4m x 9.5m = 38m2 (các tầng lầu bạn có thể đưa lan can ra ngoài vỉa hè nên chiều dài sẽ thêm được 1m). Tầng trệt nếu không kinh doanh thì làm được 2 căn ở phía sau, phía trước để xe. Như vậy tổng ngôi nhà sẽ có 12 căn hộ, 1 tháng thu về 60 – 66 triệu, 1 năm trên 700 triệu.

Tiền mua đất 28 triệu/m2 x 160m2 tương đương 4.5 tỷ, xây dựng (phía sau thối lui 1m) 152m2 x 3.5 tầng x 8 triệu = 4.2 tỷ, tổng tiền từ 8 – 9 tỷ (thay đổi tùy theo độ xịn của nội thất). 1 năm thu về trên 700 triệu là con số rất ổn, thực ra còn cao hơn mua nhà mặt phố cho thuê khá nhiều khi 1 căn nhà trung tâm 8 – 9 tỷ chỉ có thể cho thuê được tối đa 40 – 50 triệu /tháng. Nếu bạn chọn mảnh đất 80m2 thì doanh thu cũng như số tiền đầu tư giảm còn 1 nửa.

Bạn yên tâm, với mức giá cho thuê 55.5 triệu/tháng, căn hộ có ban công và 2 phòng riêng đầy đủ nội thất, để xe thoải mái thì chắc chắn công suất luôn trên 90% cho đến ‘cháy phòng’.

Hoàn thiện nội thất căn hộ

Cách sắp xếp phòng cũng khá đơn giản, mở cửa ra thì gian ngoài là phòng bếp kết hợp phòng khách. Sau đó đến toilet kẹp giữa và phòng ngủ, bên ngoài là ban công.

Nội thất dừng ở mức trung bình khá, nhưng đảm bảo không thiếu thứ gì:

  • Phòng bếp + khách: 1 bộ bàn 4 ghế cao, máy lạnh 1 ngựa, 1 quạt, tủ lạnh 90 – 100 lít, tủ bếp gỗ, máy hút mùi, bếp từ, lò vi sóng, máy đun nước, bồn rửa inox, máy giặt, ít chén dĩa sứ, xoong nồi.
  • Phòng ngủ: giường 1.6m, tủ đầu giường, tủ quần áo, tivi 32 inch, máy lạnh 1 ngựa, quạt treo tường.
  • Toilet như gia đình bình thường, máy nước nóng trực tiếp.
Bếp đầy đủ đồ cơ bản và toilet như gia đình
Bếp đầy đủ đồ cơ bản và toilet như gia đình

Tổng quan lại, trước khi mở một cơ sở kinh doanh căn hộ cho thuê, bạn phải hiểu rõ khách hàng của mình là ai, họ có thể trả bao nhiêu tiền để thuê căn hộ của bạn chứ đừng bao giờ tư duy kiểu “bên đó cho thuê được chừng đó tiền, tui làm xịn hơn nên phải được cao hơn…” Có thể bạn đúng, nhưng bạn sẽ khá vất vả đấy. Khách hàng và bạn bè sẽ trầm trồ vì căn hộ của bạn đẹp, nhưng họ sẽ luôn lựa chọn nơi nào hợp túi tiền và có nhiều tiện ích cho họ hơn.

Để nhận được sự tư vấn chuyên sâu hơn về những quỹ đất phù hợp tối đa, giá tốt nhất thị trường để làm căn hộ cũng như cách xây dựng và vận hành hiệu quả nhất, vui lòng liên hệ chúng tôi:

Bất Động Sản Paradise

Tầng 3 tòa nhà 59 Lê Thành Phương, Nha Trang

0916747736 (zalo, viber) – 0935955595

0/5 (0 Reviews)
Bài viết cùng chuyên mục

Bình luận

Vui lòng bình luận nghiêm túc, không spam, thông tin cá nhân của bạn sẽ được giữ kín, không công khai.

Website này sử dụng Akismet để hạn chế spam. Tìm hiểu bình luận của bạn được duyệt như thế nào.

Đăng ký nhận tin qua Inbox Facebook